Πώς θα αποφύγουν οι ιδιοκτήτες φόρο σε ανείσπρακτα ενοίκια

Προκόπης Χατζηνικολάου

27.11.2025 • 11:53

Τα τελευταία χρόνια όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων έρχονται αντιμέτωποι με μια δυσάρεστη πραγματικότητα. Eνοικιαστές που, παρά τις συμφωνίες και τα υπογεγραμμένα μισθωτήρια, αδυνατούν να καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια. Το πρόβλημα δεν περιορίζεται μόνο στην απώλεια του εισοδήματος. Για πολλούς εκμισθωτές μετατρέπεται σε μια απρόβλεπτη φορολογική παγίδα, καθώς η εφορία εξακολουθεί να υπολογίζει τα ανείσπρακτα ενοίκια ως εισόδημα, εφόσον δεν έχουν προηγηθεί έγκαιρες νομικές ενέργειες, όπως αγωγή ή διαταγή πληρωμής. Ετσι, οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να φορολογηθούν με συντελεστές που φτάνουν έως και το 45% για χρήματα που ουδέποτε εισέπραξαν.

Από την άλλη πλευρά, οι ενοικιαστές που δεν θα καταβάλουν τα συμφωνημένα μισθώματα θα χάσουν μέρος της επιστροφής ενοικίου που χορηγείται κάθε Νοέμβριο.

Την Παρασκευή η επιστροφή ενός ενοικίου σε πάνω από 1 εκατομμύριο ενοικιαστές

Για να αποφύγουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων τους φόρους, μπορούν τα ενοίκια που δεν εισέπραξαν το 2025 να τα δηλώσουν ως ανείσπρακτα, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της.

Οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να φορολογηθούν με συντελεστές που φτάνουν έως και το 45% για χρήματα που ουδέποτε εισέπραξαν.

Στην περίπτωση που έχει ασκηθεί αγωγή στην οποία αναγράφεται ότι διεκδικούνται μισθώματα μέχρι την εκδίκαση αυτής, η αγωγή γίνεται δεκτή ως δικαιολογητικό, εφόσον συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση όπου θα αναγράφεται το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται τα μισθώματα. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής – υπομισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή – υπεκμισθωτή.

Προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια ΔΟΥ όπου ελέγχονται και καταχωρίζονται πριν από την υποβολή της δήλωσης.

Ιδρύουν εταιρείες για λιγότερο φόρο από ενοίκια

Με βάση την ισχύουσα νομοθεσία, το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ βάσει κλίμακας με συντελεστές:

• 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος.

• 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.

• 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Σημειώνεται ότι ο νέος πρόσθετος συντελεστής 25% για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000 αφορά μισθώματα που θα εισπραχθούν από το 2026 και θα φορολογηθούν το 2027.

Από την πλευρά του, ο ενοικιαστής που δεν έχει καταβάλει ενοίκια μπορεί να κάνει τα εξής:

– Να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια εντός της προθεσμίας και να αποφύγει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου. Στην περίπτωση έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου και διαταγής πληρωμής, ο μισθωτής έχει 15 ημέρες για ανακοπή. Ωστόσο, η ανακοπή δεν αναστέλλει αυτόματα την εκτέλεση, αλλά το δικαστήριο μπορεί να χορηγήσει αναστολή εάν υπάρχουν πιθανολογημένοι λόγοι.

– Να εξοφλήσει τα ληξιπρόθεσμα μισθώματα και τα σχετικά έξοδα, απαλλασσόμενος από τις συνέπειες της καταγγελίας. Ο ενοικιαστής, ως εναγόμενος, έχει το δικαίωμα να προβάλει όλες τις ενστάσεις που σχετίζονται με τη μισθωτική σχέση.

Σημειώνεται ότι τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2025 συμπληρώνονται στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 της φορολογικής δήλωσης. Στην περίπτωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2024, δηλώνονται τα συνολικά ποσά στις αντίστοιχες στήλες του εντύπου Ε2 και μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γαιών – γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα αυτού.